Turbo fürs Eigenheim

Wenn man Politiker:innen von SPD und Union zuhört, scheint die Lösung der Mietenkrise ganz einfach: Es müsse nur mehr gebaut werden. Um dafür zu sorgen, beschloss die Bundesregierung vergangene Woche den Gesetzesentwurf für einen »Bau-Turbo«. Dieser soll im September vom Bundestag beschlossen werden und den Wohnungsneubau erleichtern.

Wie es Wohnungssuchenden und Mietern ergeht, lässt sich an vielen Symptomen ablesen. Zum Beispiel daran, dass eine Zeitung wie der Berliner Tagesspiegel regelmäßig darüber berichtet, welche Möglichkeiten es für Familien gebe, sich in eigentlich zu kleinen Wohnungen einzurichten – »Besser leben in kleinen Wohnungen« lautete eine Überschrift von vielen. Das Statistische Bundesamt konstatierte für 2024, dass vor allem Alleinerziehende mit Kindern, arme Menschen und solche mit ausländischem Pass in zu beengten Wohnverhältnissen lebten. Doch immer häufiger scheint auch die Mittelschicht damit zu kämpfen zu haben, zumindest in Großstädten.

In den 14 größten deutschen Städten sind die Preise bei Neuvermietungen in den vergangenen zehn Jahren um fast 50 Prozent gestiegen. In Berlin haben sich die Preise sogar mehr als verdoppelt. 

Neue Zahlen von vergangener Woche zeigen, wie dramatisch Bedarf und Angebot auf dem Wohnungsmarkt auseinanderklaffen. Dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung zufolge sind in den 14 größten deutschen Städten die Preise bei Neuvermietungen in den vergangenen zehn Jahren um fast 50 Prozent gestiegen. In Berlin haben sich demnach die Preise sogar mehr als verdoppelt. Unterdessen stagniert der Wohnungsbau, das von der vorherigen Bundesregierung ausgegebene Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr wird weit verfehlt. 2024 waren es nur 251.900 neugebaute Wohnungen, 14,4 Prozent weniger als im Vorjahr.

Dem soll der Entwurf für ein »Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung« entgegenwirken, welches das Bundesbauministerium als »Bau-Turbo« bewirbt. Der Entwurf sieht vor, einige der Vorschriften für den Wohnungsbau zu lockern. Zum Beispiel sollen bestehende Siedlungsgebiete zukünftig leichter nachverdichtet werden können, auch wenn der Bebauungsplan dies eigentlich nicht vorsieht, etwa durch »Aufstockung« von Gebäuden. Die wichtigste Komponente des Gesetzentwurfs ist die Einführung eines neuen Paragraphen 246e im Baugesetz. Dieser sieht vor, dass Gemeinden schon nach einer zweimonatigen Prüfung neue Wohnungen genehmigen können, auch ohne einen Bebauungsplan aufzustellen.

Unkoordinierter Flächenverbrauch

Was das bedeutet, erläutert Steffen Pfrogner, Stadtplaner, Architekt und ehrenamtlich aktiv im Ausschuss Stadtplanung der Bundesarchitektenkammer, im Gespräch mit der Jungle World: »Mit dem Kabinettsbeschluss werden die Kommunen ermächtigt, durch äußerst weitreichende Befreiungen und Abweichungsregelungen bei Wohnbauvorhaben auf das Planungsinstrument der Bauleitplanung vollständig zu verzichten.«

Das Bauplanungsrecht unterscheide zwischen Innenbereichen und Außenbereichen von Kommunen. Im Außenbereich kann Wohnbebauung nur stattfinden, wenn entsprechen­de Bebauungspläne aufgestellt werden. Dadurch solle unkoordinierter Flächenverbrauch verhindert werden. Diese Festlegung des Baurechts heble das geplante Gesetz aus, so Pfrogner.

Doch damit nicht genug. Der erste Entwurf für das Gesetz hatte noch vorgesehen, dass diese Ausnahmeregelung nur gilt, wenn Mehrfamilienhäuser mit mindestens sechs Wohnungen pro Gebäude errichtet werden sollten. Diese Mindestzahl ist in der vom Kabinett verabschiedeten Fassung nicht mehr enthalten.

Bevorzugung des Einfamilienhausbaus

»Davon profitiert nun der Einfamilienhausbau«, so Pfrogner. »Das wird im ländlichen Raum zu massiver Zersiedelung der Landschaft führen. Dass das im großstädtischen und von Wohnraummangel geprägtem Raum das Wohnungsproblem lindert, zweifele ich an.« Die Notwendigkeit, angesichts von Klimaveränderung und Artensterben den Flächenverbrauch zu begrenzen, würde so konterkariert.

Hinter dieser Lockerung steckt wohl nicht nur die ideologisch motivierte Bevorzugung des Einfamilienhausbaus, die über Jahrzehnte die westdeutsche Wohnungspolitik prägte. Es dürfte sich auch um Klientelpolitik handeln. Wohlhabende Landbesitzer im ländlichen Raum, die dort häufig beste Beziehungen mit kommunalen Entscheidungsgremien unterhalten, erhalten dadurch eine Möglichkeit, ihren Besitz unter Umgehung bisher geltender Vorschriften in Bauland umzuwandeln.

Kritik daran kommt nicht nur von Umweltverbänden. Die Vereinigung für Stadt-, Regional- und Landesplanung warnte in einer Stellungnahme zum Gesetzentwurf vor der »Gefahr städtebaulicher Fehlentwicklungen, die von künftigen Generationen nur noch mit großem Aufwand zu reparieren sind«. Der Bund deutscher Baumeister, Architekten und Ingenieure kritisierte, dass der Gesetzentwurf nicht darauf abziele, den Bau von Wohnungen mit »bezahlbaren Mieten« zu fördern. Das geplante Gesetz würde in dieser Form vor allem »für den Bau von teuren, fremdvermieteten oder als Ferienimmobilie oder als reines Investment gedachte (Eigentums-)Wohnungen genutzt« werden. Die Architects for Future, die sich für Umweltschutz einsetzen, kritisieren, dass »der sogenannte Donut-Effekt – die Schwächung innerörtlicher Strukturen zugunsten von Randlagen –« durch das Gesetz »systematisch begünstigt« würde.

Bundesregierung will breite Debatte vermeiden

Die Bundesregierung scheint nicht geneigt, auf diese Kritik einzugehen. Pfrogner zufolge ist der Gesetzentwurf nicht neu, sondern geht auf Pläne der Vorgängerregierung zurück – und schon damals sei ähnliche Kritik geäußert worden. In diesem Zusammenhang ist es bemerkenswert, dass interessierten Verbänden für eine Stellungnahme zu dem Entwurf nur eine Frist von drei Werktagen zur Verfügung stand. Pfrogner nennt das »unangemessen kurz«. Eine echte Beteiligung der betroffenen Verbände wie auch der Länder mit ihren Ministerien lasse diese Frist nicht zu.

Die Bundesregierung will eine breite Debatte offenbar möglichst vermeiden und lieber schnell ein Gesetz durchdrücken, das mit tönendem Titel eine schnelle Problemlösung verspricht. Dazu passend wird eine populistisch getönte Erklärung der Wohnungskrise verbreitet: Diese könne nicht gelöst werden, weil eine überbordende Bürokratie den Wohnungsbau verhindere und Anwohner sich dagegen wehrten, dass bei ihnen nebenan ein neues Mietshaus entsteht. Dem widerspricht Pfrogner ebenfalls: »Meine Praxiserfahrung zeigt, dass es in Wahrnehmung ihrer Beteiligungsrechte eher selten Bürgerinnen und Bürger sind, die in Planungsprozessen für Verzögerungen sorgen.« Das Problem sei »eher die mangelnde Ausstattung der Kommunen und Behörden mit ausreichend qualifiziertem Personal«.

Die Antwort auf den Wohnungsmangel könne nicht sein, »Zersiedelung und Umweltzerstörung ohne Grenzen zuzulassen«, sagt Steffen Pfrogner von der Bundesarchitektenkammer.

Wenn »einfache Lösungen« für das Wohnungsproblem versprochen werden, sollte man immer skeptisch sein, sagt Pfrogner. Die Antwort könne nicht sein, »Zersiedelung und Umweltzerstörung ohne Grenzen zuzulassen«. Zumal an anderer Stelle gesetzliche Regelungen das Ziel konterkarierten, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

Zum Beispiel die Regeln für die Förderung von Sozialwohnungen: »Die Ausgestaltung der Förderinstrumente führt dazu, dass Wohnungen nach 15 bis 30 Jahren aus der Preisbindung fallen. Das führt absurderweise dazu, dass Sozialwohnungen immer wieder neu errichtet werden müssen.« Weil das schon seit vielen Jahren nicht ausreichend geschieht, gibt es schon seit langem immer weniger Sozialwohnungen – auch im Jahr 2024 sank ihre Zahl um 26.000, von 1,072 Millionen auf 1,046 Millionen. Gegen diese Entwicklung scheint die Bundesregierung nichts unternehmen zu wollen.