Auf zum nächsten Versuch

Die bestehende Wirtschafts- und Sozialordnung sei zwar »eine nach dem Grundgesetz mögliche Ordnung, keineswegs aber die allein mögliche«. So erläuterte das Bundesverfassungsgericht 1954 die »wirtschaftspolitische Neutralität« des Grundgesetzes.

Im Artikel 14 heißt es freilich: »Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet.« Eine Wirtschaftsordnung ohne Privateigentum darf es dann doch nicht sein. Der Artikel 14 erlaubt höchstens die »Enteignung« von Eigentum in Einzelfällen – beispielsweise wenn ein Bauernhof den Bau einer Autobahn verhindert.

»Grund und Boden [...] können zum Zwecke der Vergesellschaftung durch ein Gesetz [...] in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden.«

Im Artikel 15 wird jedoch ein noch größeres Schlupfloch angeführt: »Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel können zum Zwecke der Vergesellschaftung«, so heißt es dort, »in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden.« Dies müsse durch ein Gesetz geschehen, »das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt«.

Eine Vergesellschaftung geht viel weiter als die Enteignung nach Artikel 14: Sie zielt darauf ab, Unternehmen und ganze Wirtschaftszweige in die Gemeinwirtschaft zu überführen. Enteignungen nach Artikel 14 sind keine Seltenheit, aber der Artikel 15 wurde in der Geschichte der Bundesrepublik noch nie angewandt.
Das soll sich nun ändern. Im September legte die Berliner Initiative »Deutsche Wohnen & Co. enteignen« (DWE) einen Gesetzentwurf vor, der die Vergesellschaftung großer profitorientierter Immobilienkonzerne in Berlin regeln soll. Vergesellschaftet würden damit die Immobilienbestände von Konzernen, die mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin besitzen. Das beträfe etwa zehn Unternehmen und 200.000 bis 220.000 Wohnungen. Sie sollen in Gemeineigentum überführt werden.

Was das innerhalb der bestehenden Rechtsnormen bedeuten kann, ist eine offene Frage. DWE schlägt für die Bewirtschaftung des zukünftigen Gemeineigentums eine Anstalt öffentlichen Rechts namens »Gemeingut Wohnen« vor. Deren Ausgestaltung soll ein zweites Gesetz regeln, das die Initiative im kommenden Jahr vorlegen will. Erst dann sollen beide Gesetze gemeinsam in einem neuerlichen Volksentscheid beschlossen werden – so der Plan.

Mehrheit stimmte für Vergesellschaftung

Bereits vor vier Jahren hatte eine deutliche Mehrheit der Berliner:innen für eine Vergesellschaftung der Immobilienkonzerne gestimmt. Jener Volksentscheid verpflichtete den Berliner Senat zur Erarbeitung eines Vergesellschaftungsgesetzes. Damals war Franziska Giffey (SPD) Regierende Bürgermeisterin. Sie setzte durch, dass zunächst eine Expert:innenkommission prüfen sollte, ob die Vergesellschaftung verfassungskonform möglich sei. Als die Kommission diese Frage zwei Jahre später bejahte, war bereits Kai Wegner (CDU) Regierender Bürgermeister, der stets betont hatte: »Mit mir wird es keine Enteignung geben.« Mit einer Umsetzung des Volksentscheids ist längst nicht mehr zu rechnen. Inzwischen plädiert in Berlin nur noch die Linkspartei für eine Vergesellschaftung, wie sie der Volksentscheid vorsah.

Deshalb hat DWE in Kooperation mit der renommierten Kanzlei Geulen & Klinger, einem wissenschaftlichen Beirat und aufbauend auf dem Bericht der Expert:innenkommission selbst ein Gesetz ausgearbeitet. Neben dem 19seitigen Gesetzestext hat DWE auf 70 eng beschriebenen Seiten eine juristische Begründung für die Ausgestaltung des Gesetzes vorgelegt.

Im Gegensatz zum vorherigen »Beschluss-Volksentscheid« wäre der nun angestrebte »Gesetzes-Volksentscheid« im Erfolgsfall nicht auf den Senat angewiesen. Würde das Gesetz bei einem Volksentscheid angenommen, wären ab diesem Zeitpunkt die im Gesetz genau bestimmten Immobilien vergesellschaftet.
Bis es so weit ist, könnte es aber noch ein paar Jahre dauern. Der ganze Prozess mit den damit verbundenen Unterschriftensammlungen muss von neuem durchlaufen werden. Das heißt: Erst müssen für ein Volksbegehren etwa 20.000 Unterschriften gesammelt werden. Hat das geklappt, könnte die Senatsverwaltung – trotz des Votums ihrer Expert:innenkommission und obwohl sie die Zulässigkeit im ersten Volksentscheid bereits bejaht hat – Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit anmelden. In dem Fall erfolgt eine Prüfung durch den Berliner Verfassungsgerichtshof, die 18 Monate dauern kann. Ist diese Hürde genommen, muss das Abgeordnetenhaus über den Antrag abstimmen. Wird er abgelehnt, beginnt die nächste Phase. Dann müssen gut 170.000 Unterschriften gesammelt werden, um einen Volksentscheid zu erzwingen. Erst dann kommt es zur Abstimmung. Diese ist erfolgreich, wenn die Mehrheit der Teilnehmenden und zugleich mindestens ein Viertel der Stimmberechtigten zustimmen.

Im Gegensatz zum vorherigen »Beschluss-Volksentscheid« wäre der nun angestrebte »Gesetzes-Volksentscheid« im Erfolgsfall nicht auf den Senat angewiesen.

Bis im kommenden Jahr das »Gemeingut Wohnen«-Gesetz fertiggestellt ist, möchte DWE das Vergesellschaftungsgesetz mit der Stadtgesellschaft und der Fachöffentlichkeit diskutieren und Rückmeldung erhalten, um dann im kommenden Jahr »das bestmögliche Gesetz« vorlegen zu können. Ein Blick in den Gesetzentwurf und die ausführliche Begründung zeigt: Man hat sich bemüht, pragmatisch vorzugehen. Im Zweifel habe man sich immer für die rechtssichere Variante entschieden, betont die Initiative. Wo es möglich ist, wird auf bestehende und bewährte Instrumente aus dem Finanz-, Steuer- oder Erbrecht zurückgegriffen, etwa bei der Ermittlung des zu entschädigenden Immobilienwerts. Die Verwaltung soll in die Lage versetzt werden, die Vergesellschaftung zügig und mit bewährten Methoden vorzunehmen.

Die Vergesellschaftung würde nur profitorientierte Unternehmen umfassen. Genossenschaften, landeseigene Wohnungsunternehmen, gemeinnützige sowie kirchliche Träger – soweit sie nicht profitorientiert wirtschaften – sind explizit ausgenommen.Wie im ersten Volksentscheid wird zur Definition großer Immobilienunternehmen eine Grenze von 3.000 Wohnungen gezogen. Eine solche Grenze hatte bereits die Expert:innen­kommission für sinnvoll erachtet. Betrachtet werden dabei Unternehmensverbünde, damit sich Konzerne nicht durch Auf- oder Abspaltungen der Vergesellschaftung entziehen können. Zudem soll zu einem Stichtag vergesellschaftet werden, der zum Zeitpunkt des Volksentscheids etwa ein halbes Jahr in der Vergangenheit liegen soll.

Neu ist, dass die Konzerne nicht ihren gesamten Wohnungsbestand in Berlin verlieren; ihnen bleibt ein »Selbstbehalt« von 3.000 Wohnungen. Es ist zwar schade um die etwa 30 000 Wohnungen, die dadurch nicht in den Genuss der Vergesellschaftung kämen, aber auch hier ist die Priorität die Rechtssicherheit – der Selbstbehalt soll eine Klage über eine möglicherweise widerrechtliche Ungleichbehandlung von Unternehmen mit 3.001 Wohnungen und solchen mit 2.999 Wohnungen verhindern.

Diskussionspunkt Entschädigung

Der wohl größte Diskussionspunkt ist die Frage nach der Entschädigung. Hier gilt es, juristisch einen Ausgleich zu finden zwischen den Interessen der Allgemeinheit und dem Eigentumsinteresse der Konzerne. Auch nach Ansicht der Expert:innenkommission ist eine Entschädigung möglich, die unter den derzeitigen exorbitanten Marktwerten der Immobilien liegt. Alles andere würde eine Vergesellschaftung wohl auch sinnlos machen: »Gemeingut Wohnen« hätte sonst keinen Spielraum für niedrige Mieten.

Allerdings müssen die Interessen der Konzerne ausreichend berücksichtigt werden, damit das ganze Vorhaben nicht vor Gericht scheitert. Für die Höhe der Entschädigung schlägt DWE ein Bewertungsverfahren vor, das bei der Erbschaftssteuer oft angewendet wird. Allerdings in angepasster Form: Der Gebäudesachwert soll vollständig entschädigt werden, aber nur ein Teil des Bodenwerts.

Der Bodenwert ist in Berlin ab 2013 geradezu explodiert. Dabei habe es sich aber um »Marktexzesse« gehandelt, argumentiert DWE. Sie seien unter anderem auf die langjährige Niedrigzinspolitik nach der Finanz- und Eurokrise zurückzuführen. Statt dies zu honorieren, soll eine »angemessene Wertsteigerung entschädigt« werden, »ohne Bodenspekulation zu berücksichtigen«. Das bedeutet: Es wird eine Bodenwertsteigerung von 3,5 Prozent jährlich ab 2013 angenommen. Diese Berechnungsgrundlage ermöglicht eine Entschädigungssumme, die etwa 40 bis 60 Prozent unter dem tatsächlichen Marktwert liegt. DWE schätzt, dass die Entschädigungssumme bei dieser Methode zwischen acht und 18 Milliarden Euro betragen wird. Eine genaue Bezifferung wird erst möglich sein, wenn die Immobilienkonzerne den Informationspflichten aus dem Vergesellschaftungsgesetz nachkommen müssen.

Die Entschädigung soll in Form von Schuldverschreibungen erfolgen, die über 100 Jahre getilgt werden. Dabei handelt es sich um Wertpapiere, die an der Börse handelbar sind. Sie sollen mit 3,5 Prozent jährlich verzinst werden. Dadurch erhielten die Konzerne profitable Wertpapiere und gleichzeitig bliebe durch die lange Laufzeit und eine lineare Verzinsung – das heißt, es gibt keinen Zinseszins – die Refinanzierung für »Gemeingut Wohnen« aus erschwinglichen Mieten möglich, ohne dass Berlins Landeshaushalt belastet wird. Um zu belegen, dass das klappen kann, will die Initiative in den kommenden Monaten ein weiteres Finanzierungsgutachten vorlegen.

Denkbar wäre es auch gewesen, die Bodenwertsteigerung gar nicht zu entschädigen, da sie nicht auf eine Eigenleistung der Konzerne zurückzuführen ist. Die »faire« Berücksichtigung der Konzerninteressen soll die ganze Angelegenheit rechtssicher machen. Das sollte aber nicht über den radikalen Kern des Vorhabens hinwegtäuschen: Die Vergesellschaftung als Ziel löst die Entschädigung von der gängigen Verwertungslogik – hier in Form des Marktwerts der Immobilien.
Wie revolutionär das Ganze wird, hängt freilich davon ab, wie die Gemeinwohlbewirtschaftung danach in der Praxis funktionieren würde. Auch dafür hat DWE schon ein detailliertes Konzept vorgelegt. Es sieht unter anderem eine demokratische Selbstverwaltung durch Mieter:innenräte vor.